Portugal é o 3.º país europeu mais atrativo para o investimento hoteleiro e Lisboa a 4.ª cidade europeia | 2025

A CBRE divulgou recentemente os resultados do seu mais recente inquérito sobre as Intenções dos investidores europeus para o setor hoteleiro. O relatório produzido reuniu insights dos principais intervenientes do setor, fornecendo uma análise abrangente do sentimento dos investidores, das estratégias e das prioridades geográficas para o próximo ano.

Com base num forte impulso de investimento verificado em 2024, as conclusões apontam para uma sustentada perspetiva otimista entre os investidores hoteleiros europeus tendo em vista o corrente ano. Uma maioria significativa pretende manter ou expandir os seus investimentos em hotéis, refletindo a confiança contínua na atividade.

Mais de 90% dos inquiridos manifestaram intenções de manter ou aumentar os seus investimentos de capital em hotéis ao longo de 2025, refletindo a forte confiança dos investidores no crescimento continuado do setor no futuro.

Em comparação com o inquérito do ano anterior, o sentimento dos investidores mudou ligeiramente, com a proporção dos que planeiam um grande aumento do investimento a diminuir de 42% para 26% em 2025, talvez refletindo o facto de os investidores já terem aumentado os seus investimentos em 2024. No entanto, a predisposição geral para a a realização de novos investimentos ainda permanece forte, com mais de 60% dos inquiridos a manifestarem a pretensão de expandir as suas alocações de capital para hotéis.

Este otimismo é fortemente baseado na resiliência do setor, sustentada pela dinâmica da oferta e da procura, que proporciona poder de fixação de preços e alimenta a sua adaptabilidade face ao aumento dos custos. Uma parte crítica da procura é a contínua expansão da chegada de turistas a toda a Europa. As previsões de aumento de chegadas noturnas, aumento da procura de hotéis e melhor conectividade de voos posicionam os hotéis como uma classe de ativos cada vez mais atrativa, especialmente para investidores especializados que procuram um crescimento de valor a longo prazo.

Alguns mercados continuam a ganhar expressão. Espanha continua a ser o principal destino de investimento pelo segundo ano consecutivo, enquanto a Itália se fixou na segunda posição. Portugal e o Reino Unido ocupam exe quo o terceiro lugar nas preferências, com base nas respostas ao inquérito. Assinale-se ainda a tendência de subida de Portugal, face a 2024.

Figura 2 - Expetativa de nível de desempenho por países europeus, 2024 vs. 2025

Fonte: CBRE, 2025

O inquérito revela que Londres continua a ser o principal destino de investimento pelo segundo ano consecutivo, com Madrid a consolidar a sua posição como a segunda cidade mais atrativa para o investimento hoteleiro em 2025. Lisboa sobe ao quarto lugar, refletindo o crescente interesse no setor hoteleiro em Portugal e o efeito do afluxo de novos hotéis de cadeias internacionais.

Figura 3 - Expetativa de nível de desempenho por cidades europeias, 2024 vs. 2025

Fonte: CBRE, 2025

A vontade dos investidores em investir em estratégias de valor acrescentado fortaleceu-se, com 66% dos inquiridos a priorizar esta abordagem em 2025, quando em 2024 tinha ficado nos 51%. Esta tendência sublinha a contínua preferência pelo reposicionamento, renovação e melhorias operacionais como principais impulsionadores de valor no mercado europeu de investimento hoteleiro.

Em contraste, as expectativas de execução de estratégias baseadas na oportunidade diminuíram significativamente, caindo de 24% em 2024 para 15% em 2025, refletindo, talvez, o reconhecimento da natureza competitiva do mercado de investimento, onde os investidores precisam de realizar fortes investimentos para prevalecer na aquisição de bons ativos.

Os centros financeiros de negócios e as entradas das cidades continuam a ser os locais preferidos para a realização de investimentos hoteleiros, com 65% dos inquiridos a identificá-los como as principais escolhas, acima dos 57% verificados em 2024. Isto reafirma o seu estatuto como centros de procura a longo prazo, apoiados no aumento de viagens de negócios e lazer.

Quando questionados sobre os motivos para aumentar a alocação de investimento em ativos hoteleiros, o principal motivo referido foi o maior otimismo quanto às perspetivas de retorno total (29%). Entretanto, os ajustamentos de preços, que tinham sido a principal motivação no ano anterior, perderam importância, caindo de 29%, para 22% em 2025. Isto sugere uma política de preços mais estabilizada em comparação com o ano anterior. Além disso, 17% dos inquiridos referem o desempenho relativo dos hotéis superior em relação a outras classes de ativos imobiliários comerciais como um motivo convincente para aumentar os seus investimentos.

As preferências dos investidores hoteleiros dirigem-se para os segmentos mais elevados de serviço, na expetativa deste tipo de oferta continuar a ser um foco importante da procura turística. Estes segmentos estão intimamente alinhados com a crescente procura de estadias exclusivas e, por vezes, transformadoras.

O que merece realce é o nível aparente de interesse em estadias prolongadas. Embora tenha aumentado em relação ao ano passado, ainda parece um segmento subestimado na Europa. Talvez o mais surpreendente seja a aparente escassez de interesse no segmento com tudo incluído, o que parece contrário ao forte desempenho global deste segmento desde a pandemia.

Embora o período de maior inflação pareça ter passado, a questão do aumento dos custos de mão-de-obra continua a estar no centro das preocupações dos investidores, com 35% dos inquiridos a identificá-lo como o fator mais desafiante, contra 31% em 2024, sugerindo o aumento das pressões salariais e a escassez de mão-de-obra como os principais riscos operacionais.

Por outro lado, os riscos geopolíticos passaram a ser a categoria que o maior número de investidores classificou como "mais desafiante" ou "um pouco desafiante", e isso pode ter desempenhado um papel na redução do número de investidores que planeiam a realização de grandes investimentos em 2025.

O custo de capital tinha sido apontado como o maior desafio em 2024, com 41% dos inquiridos a referirem-no como uma grande preocupação. No entanto, este número desceu significativamente para 16% em 2025, indicando uma alteração positiva neste fator, devido às expectativas de redução dos custos dos empréstimos e de melhores condições de financiamento em geral.

Após uma forte recuperação em 2024, o investimento hoteleiro na Europa deverá continuar a sua trajetória positiva em 2025. Os volumes totais de investimento hoteleiro atingiram os 20 mil milhões de euros em 2024, marcando um aumento de 37% em termos homólogos, após um ano de 2023 mais contido.

A distribuição dos montantes de investimento hoteleiro na Europa continua dinâmica, com o Reino Unido a liderar com 32% do total das transações em 2024. A Espanha surge logo a seguir com 16%, mantendo a sua posição como um dos mercados hoteleiros mais procurados. Portugal (3%) continua a manter a capacidade de atrair capital para este setor.

Figura 8 - Valor das transações de negócios hoteleiros na Europa, 2014-2025 (em milhões de euros)

Fonte: CBRE, 2025

Se as questões geopolíticas o permitirem, à medida que a confiança dos investidores se fortalece, o sector hoteleiro europeu está pronto para um maior crescimento em 2025, com rendimentos competitivos, dinâmicas favoráveis ​​de oferta e procura e perspetivas mais otimistas de retorno total, impulsionando entradas sustentadas de capital.

Aceda ao relatório completo: 2025 European Hotel Investor Intentions Survey